Quando um imóvel está devidamente registrado no cartório, muitos proprietários acreditam que está tudo certo — que a casa está legalizada e pronta para ser vendida, financiada ou ampliada. Mas a realidade é que regularização cartorial e regularização urbanística são coisas diferentes, e esse desencontro pode gerar sérios problemas no futuro.
O que significa estar regular no cartório?
Estar regular no cartório significa que o imóvel possui uma matrícula atualizada, com nome do proprietário, localização e demais dados devidamente registrados. Essa matrícula serve como o “RG” do imóvel e é essencial para comprovar a propriedade.
Mas aqui vai o primeiro alerta: o cartório não verifica se o imóvel está em conformidade com as exigências da prefeitura ou dos órgãos técnicos, como Corpo de Bombeiros ou Vigilância Sanitária.
E na prefeitura? O que é considerado regular?
Na prefeitura, a regularidade está ligada à existência de um projeto aprovado, um alvará de construção emitido, e, após a conclusão da obra, a emissão do Habite-se — o documento que comprova que a construção foi executada conforme o projeto aprovado e está apta para ser habitada.
Se a construção foi feita sem aprovação ou sofreu ampliações, reformas ou alterações sem comunicar à prefeitura, o imóvel passa a estar irregular no âmbito urbanístico, mesmo que a matrícula no cartório esteja em dia.
Mas por que esses órgãos não se comunicam?
Essa é uma dúvida muito comum. A explicação é simples: cartório e prefeitura têm papéis diferentes e não são integrados automaticamente. Enquanto o cartório se baseia em documentos apresentados (escritura, registro anterior, etc.), a prefeitura exige análises técnicas, projetos arquitetônicos, respeito ao código de obras e zoneamento urbano.
Assim, é possível que alguém tenha registrado um imóvel que já existia há anos — com escritura e tudo — sem nunca ter passado pelo processo legal de regularização junto ao município.
Um exemplo real para ilustrar
Certa vez, atendi uma cliente com um imóvel localizado em um bairro central, com matrícula certinha no cartório, mas que havia sido notificado pelo Corpo de Bombeiros. A construção não tinha projeto, nem Habite-se. O imóvel parecia "legalizado", mas na verdade não havia qualquer documento aprovado na prefeitura.
O medo dela era visível: e se der problema com o telhado feito pelo inquilino? E o puxadinho nos fundos? Como pode o cartório aceitar, se a prefeitura não reconhece?
A resposta está justamente na falta de integração entre os órgãos.
O que fazer se o seu imóvel estiver nessa situação?
Se você tem dúvidas sobre a situação do seu imóvel, a melhor escolha é buscar orientação técnica. Uma análise completa vai identificar o que precisa ser feito para deixar tudo em ordem — tanto na prefeitura quanto nos demais órgãos envolvidos.
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