Receber um imóvel de herança pode parecer, à primeira vista, uma garantia de patrimônio e segurança. Mas, na prática, sem os cuidados certos, essa herança pode se tornar uma dor de cabeça — especialmente quando envolve a divisão entre familiares.
Antes de pensar em dividir o terreno ou transferir a parte de cada herdeiro, é essencial fazer algumas verificações técnicas e documentais que podem evitar muita frustração no futuro.
Entenda a Diferença entre Partilha Documental e Partilha Física
O processo de herança é conduzido por um advogado da área de família e sucessões. É ele quem formaliza no cartório a partilha dos bens, definindo quem recebe o quê em termos legais.
Mas isso não significa que a divisão física do terreno esteja resolvida.
Para que ela aconteça de forma legal, justa e segura, é indispensável o envolvimento de um profissional da engenharia. Só um engenheiro pode avaliar o imóvel, identificar suas limitações técnicas e propor uma divisão viável, respeitando as leis de uso e ocupação do solo.
Inclusive, se for possível, o ideal é fazer essa análise ainda em vida, com o apoio do proprietário do bem. Assim, os herdeiros terão mais clareza na hora da partilha e menos chances de conflitos no futuro.
Verifique a Situação Documental do Imóvel
O primeiro passo é conferir a documentação. Isso vai muito além de olhar a escritura ou a matrícula.
É necessário solicitar uma certidão de inteiro teor atualizada — e observar com atenção a data em que ela foi emitida. Muitas matrículas que chegam até nós são datadas de 1950, 1960… épocas em que as medições eram feitas com passos, cordas ou correntes, sem a precisão técnica que temos hoje.
Além disso, essas descrições costumam trazer como referência árvores, plantações, cercas, morões ou outros elementos não oficiais — que, com o tempo, deixam de existir ou mudam de lugar. Isso pode gerar divergências entre a área descrita na matrícula e a situação real do terreno.
Também é importante verificar se existem plantas do loteamento original, registros urbanísticos, delimitações da área e confrontações atualizadas. Ignorar esse passo é correr o risco de dividir um terreno em condições impraticáveis.
Avalie o Zoneamento e Condições Urbanísticas
Cada município possui regras próprias sobre o uso e ocupação do solo. Isso impacta diretamente na possibilidade de desmembramento ou unificação de lotes, construções futuras e aproveitamento da área.
Presença de área de preservação permanente (APP), faixa sanitária ou ruas projetadas também alteram o que pode ser feito.
3. Um Caso Real: Quando a Partilha no Papel Não Funciona na Prática
Recentemente, atendi duas irmãs que herdaram um terreno de aproximadamente 3 mil m², localizado em um bairro próximo ao centro da cidade.
No inventário, ficou decidido que uma ficaria com 70% do terreno e a outra com 30%. Tudo parecia resolvido.
Mas, ao iniciarmos o processo técnico de desmembramento, percebemos um ponto crítico: os 70% destinados a uma das irmãs estavam quase totalmente dentro de uma Área de Preservação Permanente (APP), com faixa sanitária e um ribeirão no fundo.
Ou seja: não era possível construir ou ocupar aquela parte do terreno. A divisão feita no papel, embora legal, era totalmente inviável na prática.
Conclusão
Antes de dividir um imóvel de herança, analise. Regularizar, entender as limitações físicas e jurídicas e buscar apoio técnico é o que garante uma partilha justa, segura e sem prejuízos.
Se você está passando por uma situação parecida, fale com a equipe da Unna Engenharia. Vamos avaliar seu caso com clareza, empatia e a técnica necessária para transformar heranças em oportunidades — e não em conflitos.
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