"Mas eu tenho escritura."
Essa é uma das frases que mais ouvimos quando falamos sobre regularização de imóveis.
E ela faz sentido. Afinal, a escritura é um documento importante, formaliza uma negociação e transmite segurança para o proprietário. O problema é que ter escritura não significa, necessariamente, que o imóvel está regular.
Essa é uma das maiores confusões do mercado imobiliário e, muitas vezes, a descoberta acontece justamente quando o proprietário precisa vender, financiar, ampliar ou transferir o imóvel.
O Que a Escritura Realmente Comprova?
A escritura pública é o documento que formaliza a compra e venda de um imóvel perante o tabelionato. Ela registra a vontade das partes e as condições daquela negociação.
Mas existe um detalhe importante:
A escritura não comprova que a construção está regular perante a prefeitura.
Também não garante que a área construída esteja averbada no Cartório de Registro de Imóveis. Em outras palavras, a escritura está relacionada à propriedade do imóvel, enquanto a regularização envolve a situação documental da edificação e do terreno perante os órgãos competentes.
Então O Que Significa Ter Um Imóvel Regular?
Um imóvel regular é aquele cuja documentação representa a realidade.
Dependendo do caso, isso pode envolver:
- Registro atualizado no Cartório de Registro de Imóveis;
- Projeto aprovado pela prefeitura;
- Alvará de construção;
- Habite-se;
- Averbação da construção;
- Cadastro municipal atualizado;
- Regularização de ampliações e reformas realizadas ao longo do tempo.
É justamente nesse ponto que muitas surpresas aparecem.
Não é raro encontrarmos imóveis com escritura registrada, mas que possuem ampliações nunca aprovadas, construções não averbadas ou documentos obrigatórios ausentes.
Quando Esse Problema Costuma Aparecer?
Na maioria das vezes, a irregularidade permanece invisível durante anos. O proprietário mora no imóvel, paga IPTU e acredita que está tudo certo. Até o dia em que surge uma situação que exige uma análise mais aprofundada da documentação. Os casos mais comuns são:
Venda do imóvel
O comprador ou a instituição financeira identifica divergências na documentação.
Financiamento
O banco realiza uma análise detalhada e pode exigir regularizações antes da aprovação.
Inventário ou partilha
A documentação passa a ser analisada com mais profundidade para transferência dos bens.
Reforma ou ampliação
Em muitos municípios, a prefeitura exige que a construção existente esteja regularizada antes da aprovação de novas intervenções.
A Escritura É Importante. Mas Não É Tudo.
Ter escritura é fundamental para comprovar a propriedade do imóvel. Mas ela não substitui os demais documentos necessários para a regularização.
Por isso, a pergunta não deveria ser:
"Eu tenho escritura?"
Mas sim:
"Minha documentação representa a realidade do meu imóvel?"
Essa diferença pode parecer pequena. Mas é justamente ela que separa um imóvel regularizado de um imóvel que pode apresentar obstáculos no futuro.
Como Descobrir Se o Meu Imóvel Está Regular?
A forma mais segura é realizar um diagnóstico técnico e documental.
Essa análise permite identificar pendências, divergências e possíveis riscos antes que eles se transformem em um problema durante uma venda, financiamento ou processo de regularização.
Seu imóvel está realmente regular?
Se você possui escritura, mas nunca verificou a situação completa da documentação do imóvel, este pode ser o momento ideal para fazer essa análise.
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