Você tem o projeto aprovado, o Habite-se foi emitido e os documentos da Prefeitura estão em dia. Então sua casa está completamente regular, certo?
Não necessariamente.
Uma dúvida muito comum entre proprietários é acreditar que a regularização do imóvel termina quando a Prefeitura aprova a construção. Isso acontece porque existem situações diferentes que precisam ser verificadas: a regularidade da construção perante o Município e a situação do imóvel perante o Registro de Imóveis.
Na prática, é possível ter uma construção aprovada pela Prefeitura e ainda encontrar informações desatualizadas ou pendências na matrícula.
Por isso, se você quer saber se sua casa está realmente regular, precisa olhar para os dois lados.
A Prefeitura e o Registro de Imóveis verificam a mesma coisa?
Não.
De forma simplificada, a Prefeitura analisa a edificação de acordo com as regras urbanísticas e procedimentos municipais aplicáveis.
É nesse processo que aparecem documentos como projeto aprovado, Alvará de Construção e Habite-se, conforme a situação de cada imóvel. Já no Registro de Imóveis, é preciso verificar o que efetivamente consta na matrícula.
É ali que encontramos informações registrais sobre o imóvel e verificamos, entre outras questões, se a construção está averbada. Por isso, ter a documentação municipal não significa automaticamente que a matrícula esteja atualizada.
Ter Habite-se significa que minha casa está totalmente regular?
O Habite-se é um documento importante, mas ele não deve ser analisado isoladamente.
Depois da conclusão das etapas municipais, ainda pode ser necessário realizar outros procedimentos para que a situação da construção seja refletida no Registro de Imóveis.
Um exemplo comum é encontrar uma casa existente e aprovada, mas cuja construção não consta corretamente na matrícula. Para o proprietário, fisicamente está tudo ali. No documento, a história pode ser diferente.
Como saber se a construção está averbada?
Um dos primeiros documentos que deve ser analisado é a matrícula atualizada do imóvel.
É preciso comparar o que consta no Registro de Imóveis com a situação real da propriedade e com a documentação existente na Prefeitura.
Imagine, por exemplo, uma casa de 180 m². Na Prefeitura, a construção pode estar aprovada com essa área. Mas, ao consultar a matrícula, o proprietário descobre que consta apenas o terreno — ou uma construção antiga com área diferente. É esse tipo de diferença que muitas vezes só aparece quando surge uma necessidade concreta.
Quando as pessoas normalmente descobrem essas diferenças?
Muitas irregularidades passam anos despercebidas porque o proprietário continua utilizando normalmente o imóvel.
O problema costuma aparecer quando ele precisa:
- vender;
- financiar;
- utilizar uma carta de crédito;
- fazer inventário;
- dividir o imóvel;
- ampliar ou reformar;
- atualizar a documentação;
- realizar algum negócio que exija a análise completa da propriedade.
É nesse momento que vem a sensação: “Mas eu sempre achei que estava tudo certo.”
E o terreno também pode ter problemas?
Sim. E essa é outra questão importante.
Quando falamos em regularização, não devemos olhar apenas para a construção. Também é necessário verificar a situação do próprio terreno.
Existem casos em que famílias dividiram um terreno na prática durante anos, construíram casas, venderam partes ou organizaram a ocupação entre parentes, mas essa divisão nunca foi formalizada no Registro de Imóveis.
Nessa situação, regularizar somente a construção pode não resolver o problema como um todo.
Como saber se meu imóvel está realmente regular?
Não existe um único documento capaz de responder essa pergunta em todas as situações.
O caminho é confrontar pelo menos três coisas:
o que existe fisicamente no imóvel;
o que está aprovado na Prefeitura;
e o que consta no Registro de Imóveis.
Se essas informações não correspondem entre si, é necessário entender onde está a diferença e qual procedimento será necessário para corrigi-la.
Por isso, antes de iniciar uma regularização, o diagnóstico documental e técnico é tão importante. Ele permite identificar o que já está certo, o que ainda precisa ser corrigido e em qual órgão cada etapa deverá ser realizada.
Conclusão
Ter a documentação da Prefeitura em dia é importante, mas isso não significa, necessariamente, que todo o imóvel esteja regular.
Para ter uma visão completa, é preciso comparar a situação real da propriedade, o que está aprovado na Prefeitura e o que consta no Registro de Imóveis.
Quando essas informações não correspondem, é necessário identificar onde está a pendência antes de iniciar qualquer regularização.
Não sabe se o seu imóvel está realmente regular?
Se você encontrou diferenças entre a situação da sua casa, os documentos da Prefeitura e a matrícula, uma análise técnica pode ajudar a identificar quais etapas ainda precisam ser realizadas.
A Unna Engenharia realiza o diagnóstico de regularização imobiliária, analisando a documentação, a situação da construção e do terreno para identificar possíveis pendências e indicar quais etapas precisam ser realizadas.
Entre em contato com a Unna Engenharia e solicite o diagnóstico do seu imóvel.