Quem possui um terreno em Blumenau e pretende dividi-lo precisa estar atento às mudanças no Código de Parcelamento do Solo.
A alteração do Anexo I da Lei Complementar nº 749/2010 modifica dois parâmetros fundamentais para a análise de um parcelamento: a área mínima e a testada mínima dos lotes.
E a mudança é significativa.
Em grande parte dos zoneamentos urbanos, a área mínima passa de 250 m² para 125 m², enquanto a testada mínima passa de 12 metros para 5 metros.
Na prática, terrenos que anteriormente não atendiam às dimensões mínimas exigidas para uma divisão podem agora merecer uma nova análise de viabilidade.
O que são área mínima e testada mínima?
Para dividir um terreno, não basta pegar sua área total e dividi-la pelo número de lotes desejados.
Cada nova parcela precisa atender aos parâmetros estabelecidos para o zoneamento em que o imóvel está localizado.
A área mínima corresponde à menor área permitida para cada lote. Já a testada mínima corresponde à dimensão mínima da frente do terreno.
Por isso, um imóvel pode ter área total suficiente para gerar duas parcelas e, ainda assim, não possuir frente suficiente para atender à testada mínima exigida.
Como era antes e o que está mudando?
Pelas regras anteriores, os terrenos enquadrados na Categoria A precisavam possuir área mínima de 250 m² e testada mínima de 12 metros.
Com a mudança, esses parâmetros passam para 125 m² de área mínima e 5 metros de testada.
Nessa categoria estão as Zonas Residenciais ZR-1 a ZR-7, Zonas Comerciais ZC-1 e ZC-2, Zonas de Localização Especial ZLE-1 a ZLE-4 e Zonas Industriais ZI-1 e ZI-2.
É uma redução expressiva e que pode modificar a análise de terrenos localizados em diferentes regiões da cidade.
A mudança também alcança a Categoria B, atualmente relacionada à Zona de Ocupação Controlada (ZOC). Nesse caso, os parâmetros passam de 3.000 m² de área mínima e 40 metros de testada para 500 m² e 12 metros, respectivamente.
Já para a Zona Agrícola (ZAG), enquadrada na Categoria C, permanecem os parâmetros de 10.000 m² de área mínima e 40 metros de testada.
A alteração das áreas e testadas mínimas foi apresentada pelo Município dentro da atualização do Código de Parcelamento do Solo e da adequação da legislação municipal às regras federais aplicáveis ao parcelamento.
O que essa mudança representa na prática?
Imagine um terreno de 250 m² com 10 metros de testada, localizado em uma das zonas enquadradas na Categoria A.
Pela regra anterior, dividir esse imóvel em dois lotes de 125 m² não atenderia aos parâmetros mínimos gerais, já que cada nova parcela precisaria possuir pelo menos 250 m² e 12 metros de testada.
Com os novos parâmetros, 125 m² e 5 metros de testada passam a atender às dimensões mínimas da Categoria A.
Isso muda a primeira análise de viabilidade daquele imóvel.
Na Zona de Ocupação Controlada, o impacto também pode ser relevante, considerando a redução da área mínima para 500 m² e da testada para 12 metros.
Isso significa que agora qualquer terreno pode ser dividido?
Não.
Essa é uma ressalva importante.
Área e testada são apenas dois dos parâmetros analisados em um parcelamento do solo.
Também precisam ser verificadas as características físicas do imóvel, construções existentes, acessos, infraestrutura, questões ambientais, drenagem urbana e demais restrições ou condicionantes incidentes sobre aquele terreno.
Portanto, atender à nova área mínima não significa que o desmembramento será automaticamente possível.
A mudança amplia possibilidades, mas cada imóvel precisa ser analisado individualmente.
Seu terreno não podia ser dividido antes? Vale analisar novamente
Esse talvez seja o principal impacto da mudança para os proprietários.
Quem já tentou dividir um terreno no passado e descobriu que a área ou a testada não atendiam aos parâmetros mínimos pode ter hoje um cenário diferente.
Isso não significa que o imóvel necessariamente poderá ser desmembrado, mas significa que uma nova análise pode apresentar uma possibilidade que antes não existia.
Antes de definir a divisão ou iniciar qualquer procedimento, procure um profissional habilitado da área de engenharia ou arquitetura para verificar o zoneamento, as dimensões do terreno e todas as demais condicionantes aplicáveis.
Quer saber se as novas regras permitem dividir seu terreno?
A Unna Engenharia atua com análise de viabilidade, topografia, desmembramentos e regularização de terrenos em Blumenau.
Se você possui um terreno e quer entender se ele pode ser dividido diante dos novos parâmetros, fale com nossa equipe.
